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四川平武法院审结确认合同无效系列案件

     中国法院网讯 (伍元斌)  近日,四川省平武县人民法院受理了某某房地产开发公司诉某某公司、某某等确认合同无效纠纷系列案件。某某房地产开发公司与购房者就其签订的合同为预约还是本约,合同是否有效等方面存在争议。

  该系列案件经过平武法院的审理,认定房地产开发公司与购房者签订的合同为预约合同的性质,合同为有效合同,故驳回了原告某某房地产开发公司请求确认《选户协议》无效的诉讼请求。原告某某房地产开发公司不服一审法院判决,上诉于四川省绵阳市中级人民法院,绵阳中院认为一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。

  该系列案件审结后,部分购房者认为法院判决案涉合同《选户协议》为有效合同,购房者想房地产开发公司交付房屋,故到人民法院申请执行,但该系列案为确认之诉非给付之诉,且《选户协议》为预约合同的性质,无法申请执行。

  现将确认之诉与给付之诉,预约与本约的区别简述如下,以向广大人民群众释法说理。

  确认之诉与给付之诉。所谓确认之诉,是指一方当事人提出的要求法院其与对方当事人之间存在或者不存在一定法律关系的请求。按照当事人诉请目的不同,又可以将确认之诉分为积极的确认之诉和消极的确认之诉。确认之诉专门通过对法律关系司法认定来谋求纠纷的解决,并不要求当事人履行相应的义务,法院对确认之诉的判决不伴有执行效力。所谓给付之诉,是一方当事人向法院提出的判令对方当事人向自己履行一定的民事给付义务的请求,如请求返还财产、支付货款的请求等。给付之诉的判决往往是具有执行力的。

  预约与本约。预约指约定将来订立一定合同的合同。预约以订立本约为合同义务。预约的目的在于订立本约,当事人之所以不直接订立本约,原因往往在于订立本约的条件未臻成熟,先订立预约,使一方或双方受到束缚,以确保本约的订立。本约又称本合同,指为通过履行预约而订立的合同。区分预约与本约的目的在于,明确二者具有不同的订约目的和法律效力。预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本合同,不发生实体权利义务;而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。

  该院受理的该确认合同无效纠纷系列案件中,房地产开发公司与购房者签订的《选户协议》为预约的性质,购房者无法直接要求房地产开发公司依此《选户协议》交付相应的房屋,也无法凭法院的生效判决申请执行,购房者只能根据该《选户协议》要求房地产开发公司与其签订《商品房买卖合同》,只有待签订《商品房买卖合同》后,对于房地产开发公司与购房者才具有实体权利上的约束作用。如房地产开发公司不与购房者签订《商品房买卖合同》,那么房地产开发公司承担的是缔约的过失责任,购房者只能请求房地产开发公司退购房款及赔偿相应的损失。

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